请分析一下三线城市(芜湖)未来房价?
栏目:行业资讯 发布时间:2023-09-04
1.芜湖是我的家乡,按照目前城市层次划分算是“三线中”,简单介绍下:距离南京市区90公里。安徽省第二大城市,省内商业和经济中心,以工业(奇瑞汽车)和旅游(方特)为支柱产业。2.毕业后在上海工作,考虑在家乡置房,家里在市中心有住房。目前芜湖二环区域的新房开盘价在5k至
1.芜湖是我的家乡,按照目前城市层次划分算是“三线中”,简单介绍下:距离南京市区90公里。安徽省第二大城市,省内商业和经济中心,以工业(奇瑞汽车)和旅游(方特)为支柱产业。
2.毕业后在上海工作,考虑在家乡置房,家里在市中心有住房。目前芜湖二环区域的新房开盘价在5k至6k左右。看了一些对未来一线城市和二三线城市房价的观点有点吃不准,所以想问一下,诸位大神请踊跃发言。

短期看库存,中期看货币,长期看人口。

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有人赞了,正好无聊多说两句。

有的回答已经被打脸了。

芜湖这波行情,宏观上来说货币政策给力,周边城市带动。

微观上来说,当安徽人买不起上海南京甚至合肥之后,芜湖是他们为数不多的选择之一。芜湖一直是安徽经济重镇。次中心,皖江龙头的地位稳稳的,比回老家强。

前几年行情不给力,库存积压(步子太大,扯了蛋),但最近几年芜湖供地减少(部分流拍),本地和外地刚需不断入场,棚改货币化补偿不断推进,芜湖库存不断减少,房价自然要涨。

另截止2016.11.25.芜湖房价已经到位,部分楼盘虚高,不是急着买房结婚建议等等,过个一两年好房一堆。如果非要此时购买,市中心某实惠刚需大盘买不了吃亏,买不了上当。

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无聊再多说两句。很多人说芜湖人口流出,是的户籍人口比常住人口多,这是事实,没人否认。但这是非常浅的数据,如果仔细分析一下,怎么能轻易得出芜湖房价不会涨的结论。

芜湖人口流出的集中在县域,尤其是无为南陵,2015年芜湖市总人口流出19.4万,无为流出人口18万,南陵流出14万,两县就流出32万,32-19.4=12.6,市区至少增加了12.6万人口。统计数据表明芜湖四区区的常驻人口增加了30.8万。最后说一下总的常住人口和芜湖商品房销售数据

2014年末芜湖全市常住人口361.7万人,比上年增加2.1万人。

2015年末,芜湖全市常住人口365.4万人,比上年增加3.7万人。

一般芜湖商品房一年的销量也就20000套左右,15年卖了23117套,16年行情好,翻倍卖了40347套。

15年市区销售的商品房中,从购买人户籍来看,芜湖市区居民占49.02%,所辖四县居民占16.31%,安徽省其他城市居民占20.47%,省外居民占14.21%。

16年市区销售的商品房中,从购买人户籍来看,芜湖市区居民占41.6%,所辖四县居民占21.54%,安徽省其他城市居民占29.12%,省外居民占7.74%。

总不能说外地来芜湖买房都是投资吧?

再补充。

17年二月马鞍山拍了个地王,楼面价4754。一对比,那芜湖的1701价格几乎不可能低于此,非常有可能破五千。目前1701报名的房企不少,芜湖土拍也要摇号确定竞买人了。

另一方面是芜湖有些新盘开始降价了,万科海上传奇13000降到11000,官山翰林11000降到10000.东方红郡降到8500,有些盘子变相降价,送个车位,比如万科城北区,送车位,买88小户型,实际均价8800左右,带装修。

再看土拍,我觉得这次价格会在5200左右,左的概率大一点。芜湖新房的价格还是会保持稳定。

有很多人刚需,确实手上无房心里不安,万一又踏空,几年又是白干,这个风险承担不起。芜湖现在这个房价,对比周边城市,你指望下跌不可能。所以看到合适的,喜欢就买了吧。

更新。

前段时间加了个买房群,365的,今晚打开看了下,你们几个人说伟星公园大道13000送车位,我说句和荣盛华府对比完全不值,结果我就成了托,荣盛各种不好就出来,荣盛那有墓地不能买,请问整个神山公园以前都是墓地那周边岂不是都不能买?呵呵,最后还把我踢出去了。群里你们管理员水平真是不行,毕竟365给钱就能上,13000送车位毛坯学区十一中的公园大道和11000精装送车位学区育红的万科城南区一对比,简直。。。。。现在买房不仅要看置业顾问和你装逼,还很有可能被别人忽悠。


给大家提供一个贷款信息,如果在芜湖买房,可以去芜湖市的惠居金融公被司办理组合贷款,贷款打九折。详细情况你们自己咨询一下。

我给大家写几个买房原则,供你们参考。

1一定要买住宅,什么商铺公寓没两把刷子通通不要碰。

2一定要贷款,而且一定要尽贷,只要能还得起,30年等额本息贷起。

3能买大就不要买小,三房是改善的起码配置,两房都只是过渡,能一步到位就一步到位。当然也别太大,大了不好转手。

4能买大开发商的房子,不要买小开发商的。大开发商优势不多说,小开发商跑路破产烂尾的风险不小,这个风险没几个普通人能承受得起。随着地价的高企,成本越来越高,中小开发商越来越玩不转了。

5没有十全十美的房子,买房只要自己和配偶看好就可以了,其余包括父母都只是参考,一定要自己拿主意。不信你们可以带着一家子人去看房,在上涨行情可以让你全款看成首付,最后越看越烂,还没买成房。

6第一套房一定要商贷,如果有公积金,那要看公积金缴存额的高低,如果很低,且不太可能增长,那干脆一并用了。如果缴存额较高,留着日后买第二套房用。

更新。

1704实际楼面价约8000.未来房价自己想,但未来房价不是现在房价,很多城市的面粉都贵过了面包,但面包价格并没有迅速跟上,当然如果未来中国经济继续向好,房地产继续发展,面粉的价格肯定会体现在面包上。这次土拍大家不必太过恐慌,4.26号东方蓝海9800开盘,并没有日光。淮矿这次也举牌到最后,所以未来是未来现在是现在。 据我了解到的信息,芜湖二手房交易单价实际成交超过一万的很少,有也只是微微超过比如一万零几百。单价八九千,总价在一百万以下这样的购买力芜湖不缺。

2017.6.7更新。

今天看了城南某刚需新盘,高层6800,叠墅7500.洋房7500。离师大1.6公里,离柏庄春暖花开1.1公里,柏庄二手9000+,这价格还要什么自行车?同价位城东的信德悦城,逼格有点低。 想在城南买房的朋友可以考虑,个人推荐108和112的叠墅,送小30平的面积,这样算单价不到6000。认筹人很多,按顺序排,高层没戏,据销售说叠墅和洋房还有机会 。数据对比,76万买高层112,84万买叠墅112+28平无证面积,95万买140高层。当然叠墅会多出隔层和楼梯的费用。

另现在新房两年限售,买新房普遍拿房要2年,也就是四年时间,算上首付利息,贷款利息,想赚钱,你觉得房价得涨多少?

2017.06.27更新。

中梁耍猴,两个朋友去都没买上。陪女票朋友买房,我让她认筹了金浩,东方龙城,中梁。金浩先开,一早就去买了次顶楼,那两个朋友,一个中梁开盘第二天买了翰林公馆3楼7500,总共33层.一个去金浩,只剩三楼以下和顶楼,犹豫了,过几天再问三楼也没了。。。

昨夜发微博说13000是本轮芜湖房价无法突破的顶,当然我说的是毛坯。很多人伟星某盘18000了。好,伟星天玺精装18k,假设这价开出来,大家排队买。那平湖秋月二手精装16k要的吧?平湖秋月16k,刚需盘东方龙城14k,很便宜了。那现在8、9k的刚需盘都得15k左右了。16年6月前这些盘子才多少钱5、6k。这么算芜湖房价涨两倍了。全球涨幅第一的合肥才涨一倍。芜湖就是这么牛逼,你们服不服?问题来了,这些人去年为什么不借高利贷买房?

2017.07.12

有不少朋友问我芜湖某盘还能不能买,我个人对芜湖房价的判断是合肥均价的0.5到0.7,应该在0.6左右,目前合肥均价14600,按0.6算8760,目前芜湖均价8500+。合肥降温已经是不争的事实,滨湖楼盘出现10%的降价,腰斩那是扯淡,不过可以预期未来还会继续降温。那么说回芜湖,均价去看芜湖肯定不会出现大幅上涨,大概率是平稳,但具体某个楼盘涨跌难说,现在基本涨也只是几百块的小涨,但对于买房人来说成本还是高了。个人人为目前芜湖一万以下的刚需盘子可以放心买入,一些高价楼盘,你一定要和周边楼盘对比,比如时代之光,目前精装送车位13000.但旁边绿地装修二手不过8、9k,行情一旦降温,开发商精装改毛坯10k卖,很合理吧,房价降还是没降?合肥成交总价100-150万占比37%,150-200万占比23%,成交均价150万不到。供参考。

再装逼扯点宏观,目前M2增速不到10%,宝类产品收益都4个点朝上,扛把子北京都降价了。

2017.08.22日更新。

想做个调查,在芜工作的外地年轻人(90后,不含四县)比例。希望每个路过的朋友们都能在评论下面留个数据,不一定得是精确的。我先来,我单位最新一批员工,外地员工占比70%。

2017.9.21更新。

现在数据显示每天成交200套左右,其实全是限制网签积压下来的。我大概统计了下,八月份主城区+三山区开盘的楼盘加在一起房源约1000套。其中海上传奇和荣盛华府房源492套。供给严重不足,刚需盘尤甚。

2017.11.08更新。

最近两块地,1716价格是6616,1717有争议,我算是7000(不含修路钱),最低有人算5914,高是7300。不管怎么看,都是板块内剩余优质地块,价格也就这样,没创新高,土地价格不再上涨了。货币面收紧了,人口面这两年一下卖了这么多房子,还剩多少人没买?上甘岭战役刚结束,再发动一次渡江战役?房价已无上涨动力了,现在价格坚挺摇号抢房,无非是供给严重不足导致的,土地供应少,开发商不开盘,一个月就卖一千套,就是平常年景也不够卖啊,更何况现在?但迟早开发商要敞开卖的,时间问题, 二手房价也会像一手看齐的。早期拿地便宜的开发商合适就买,卖一套少一套,后面高价拿地,开发商也要生存,价格要是降了,想想苏宁城市之光2500的地,最后只买4800.


2018.1.26.大雪,懒癌更新。

没想到帖子不少朋友关注,还有网友催我更新,那就更一把。

最近真的没有怎么关注房子,一是我认为大行情已经结束了,二是身边实在没什么朋友,有钱刚需或者改善还没买房的。现在表面上开盘摇号,但实际蓄客难度很大(此处不包括高速这样的楼盘大家懂的),16年开发商拿200套房子出来,一个月就有四百多人认筹,现在恐怕得要半年。16年乃至17年上半年,你哪会接到开发商打电话问你要不要买房子,现在有的楼盘电话都打了好几回,我逛街还遇到两个楼盘的小蜜蜂(拉你去售楼处看房,他就有提成)。现在如果刚需要买房,我觉得稳是第一位的,所谓稳就是你买到手不怕它会跌,等过几年你要住的时候,周边配套也成熟了。目前来看只要不是那些新上市的地王,基本都不会有问题。

芜湖造大桥,修轻轨,建机场,但不管怎么样还是座三线城市。你唱多北京楼市五年,你就成为专家,你唱多芜湖楼市五年,你就成为神经病。当然现在很多专家,自媒体看空三四线城市(以前他们还看空二线,二线已经打脸了),大家不要轻易信,中国十几亿人,有钱人很多,没钱的人更多,为此我专门写了个长文反驳,半个小时就写好了,还需要润色,结果懒癌发作,就一直没动了。先直接给出观点吧,年轻人如果去大城市打拼几年没什么成果,赶紧去二三线城市占位置,对于安徽老乡来说,芜湖合肥不会亏待你的。

2018.03.10

统一回复,芜湖楼市目前投资不建议。最近的土拍,地价没有上涨。

2018.05.12

两个没想到,一没想到芜湖土地供应量这么小,二地王项目上市这么贵。在微博写了点分析,直接说结论吧,如果有地王项目的预算,不是刚需,非常想投资房子,建议去合肥看看。

2018.05.12

我16年末就说了不是着急刚需不要买房,评论有说听我的亏了半套房。我今天来给大家仔细算算,假设未来几年芜湖房价平稳,如果不是刚需是投资的话,16年末及以后买了套100万的房,到底赚没赚钱。剔除一些显著低于市场价比如高速御府等个别盘子。假设芜湖房价上涨了20%,事实很多楼盘根本达不到这个涨幅。首付20万, 等额本息商贷基准利率80万,市值120万。新房拿房2年。银行理财5%。首付两年利息成本约2万,两年房贷约10万,当中利息约8万。拿契税维修基金3%,3万。盈利20-2-8-3=7万。产证不满2年,还有增值税,卖出难度相当大,17年又出了限售,所以实际持有基本四年以上,也就是20-4-15-3=-2万。我这已经是按较为理想的情况去计算了。你也可以反推如果想赚钱,房价要上涨多少。

2018.09.11。

最近比较忙,一直没更新,带点最新消息,城东某盘,最近和至少两个单位搞活动,比市价低了不少,其实就是定向降价了。

2018.12.28

好久没来了,老婆也骂我不写东西了。有人说我打脸了,好吧18年初涨的那一波,我确实没预料到(疯的时候海上传奇二手开1万67,现在旁边长江之歌精装不到1万5,还送车位,城东万科城1.4最低,现在隔壁大发不用我说吧?,后面的信达首付都可以分期)芜湖开始步入下行周期了。

很多人还是老问题问我什么时候买合适,其实在政策开始微微刺激的时候最合适,比如芜湖房贷开始打折的时候。当然这个时间不知道什么时候会来,你不可能租房结婚,所以我给个参考,以前芜湖房价456,那么你未来买同档次楼盘,那就以翻倍定价,8.10.12差不多,考虑到低价盘增幅要大,也就10到12。个别高端楼盘会高一些,但不能太离谱。这样去买,不能保证你不站岗,但应该不会吃大亏。

2019.4.9懒癌更新。

最近不关注房价,随便聊聊。

一、谈一下芜湖商业地产为什么不行。芜湖商业地产不景气,谁都能看出来,大部分人都觉得是因为芜湖消费不行。首先芜湖的消费能力对得起芜湖现在的发展水平,甚至是超出的,芜湖人好吃懒做。。。。。二是互联网电商对线下的冲击,这是全国共性问题。三是芜湖商业地产供给严重过剩,我不是看到现在商业广场倒了这么多,才说供给过剩,真的芜湖商业地产人均面积全国前列,远超一般标准,网上有数据可查。芜湖城南银泰,金鹰,柏庄,新时代商业街。城中新百,苏宁,华谊,华强,八佰伴,联盛,星隆。城东万达,绿地缤纷,星悦广场,苏宁环球,鸠兹古镇。傻子都能看出来,就芜湖的体量开这么多不倒闭几家简直没有天理。

二、芜湖收入问题,经常有人说芜湖人均3、4000。这数据太侮辱人了,现在芜湖端盘子都3000了,工厂45千,其他好一点的职业这个收入水平可能吗?特别是80、90后的青壮年劳动力,收入水平远远不止于此。

三、芜湖人怎么买得起芜湖房子。

1、棚改俗称拆迁,这个不需要多说。

2、2到6个钱包,我认识的人只有一个人是完全靠自己个人收入买的房子,最常见的模式就是男方父母给个首付,男方还贷,结婚的时候女方配个车。

3、芜湖高收入群体,我熟悉的朋友,在芜湖收入最低的一位是7K,我熟悉的都是上班族,更不要说那些经商创业的了。

4、在大城市打拼,收入较高,但无法或不愿在大城市买房的返乡置业人群,这群人数量真不少,干几年,存个几十万,上海买不起,芜湖绝对没问题。

四,芜湖的城市定位。

芜湖经济总量全国七十多位,考虑到人均,以及一些区位,自然环境等因素,在我看来芜湖在全国三百多城市中,大约能排60位左右。安徽第二大城市,皖南中心城市,在安徽有一定的影响力。不是所有人都能立业于大城市,也不是所有人都想待在大城市。


2020新年前更新。

我没记错的话,19年是计划出让28块地,看报道实际出让11块地,其中住宅9块,三分之一不到,目前市场价格比较稳定,但想买新房,选择较少。还有伟星拿了其中6块,伟星品质在芜湖确实可以,但是价格比周边楼盘至少贵20%。无奈。

2020.6.17更新

芜湖市近三年小学生人数,17年18.54万人,18年19.32万人,19年19.74 万人。

2017年末,全市常住人口369.6万人,比上年增加2.6万人。城镇化率65.05%,比上年提高1.59个百分点。公安户籍人口387.65万人,比上年增加0.07万人。

2018年末,全市常住人口374.8万人,比上年增加5.2万人。城镇化率65.54%,比上年提高0.49个百分点。公安户籍人口388.85万人,比上年增加1.2万人。

2019年末全市常住人口377.8万人,比上年增加3.0万人。城镇化率66.41%,比上年提高0.87个百分点。公安户籍人口389.84万人,比上年增加0.99万人。

2020.7.30

四年过去了,很多情况又变了。

1,今年芜湖市区住宅土地供应量2+2+2+2+5共13块,已高于去年全年。下半年未知。

2,最近关注了贷款利率至少5.6起,房贷利率比信用贷(4.35起)利率都高,且现在理财基本很难超过5,P2P基本全雷,目前对比,买房的话留存现金不如少贷款。

3,目前一二线城市,基本谁房价冒头,谁就挨打,一二线不动,轮不到三线,目前我看的两个楼盘实际售价都低于标价好几百。

4,上半年销售量受疫情影响不如去年,个人感觉下半年势头也不太行,目前去化周期应该是12个月。


2021.年3.23.

现在节奏是越来越快,风向说变就变。本人是去年11月底入了一套。

去年全年,一个朋友属于房地产上下游行业的,那会地产公司经常去他们公司搞团购。这个参照一直比较准,来的少房子好卖,来的多房子不好卖。你去案场基本上只要不晚,房子还是有的选。年底北京上海学区房带头冲之后,随之就是合肥好房子开始上涨,实际合肥政务区近一两年一直在涨。合肥目前滨湖新房已经买不到,二手房东不断跳价,但是瑶海那种地方还是没动静。芜湖土拍新高整个风向立马就变。本人由于收入水平有限,朋友收入也有限,跟我年龄相仿的基本都有房,再买房的很少,毕竟现在这个价格是我们是真的买不起。本人身边还是有买的起,大概是哪些人以后再慢慢说。一个银行的朋友和我说,开发商房子卖的太好,把他们贷款都提前还了。感性上我真的认为这个房价很高,我相信你们身边应该还是唱空的多,毕竟真的很贵,但理性的来说,我买不起,不代表别人买不起,事实现在芜湖新房不够卖,去化速度非常快,这很有可能只是个前奏,大家还是抓紧上车吧。身边大佬预计苏宁那块地价1..2至1.3,让我们拭目以待吧。哎!

2021年。4.6更新。

本人近期买了个车位,本以为车位不好卖,买的人不会多,结果发现买的人很多,本以为高层的车位会比洋房好卖,结果洋房车位比高层卖的更好,越是大户型卖的越好,越贵的车位卖的越好,个个都喜笑颜开。

最近看了一些自媒体文章,还是老样子故作神秘,模棱两可,永远正确。

我一个不成熟的观点,目前在三大主城买房给人感觉是差不多的,区分度不大,有一些高端小区,但没有高端板块,更没有高端区域。预计未来会打破现有格局,至少分化出一个高端区域,和若干板块。

和兄弟朋友统计身边一些土著的住房分布,同龄的接受过高等教育的,大多搬离老镜湖,去往城东和城南,比例大约3比1。原本以为城东只是年轻人认可度高,现在了解到目前一些约莫40上下的改善群体,本也是老芜湖的观点,想考虑镜湖和弋江的高端盘,看了一圈之后,也开始选择城东。这波行情将会分化,不能单纯的从收入性价比去衡量房价,未来以城东现有高品质次新和未上市的高价小区为代表的改善区域,滨江一线高品质项目,老镜湖双学区次不再是靠工薪阶层的收入能够覆盖的,需要一定的家庭积累,首付100也许只是起步。对不对过段时间再看!

4.27,写在五一节前。

最近想了很长时间,组织了小范围的同学聚会,芜湖房价怎么能冲的这么高,最近也算大概有眉目了。

一是宏观上。

芜湖的房价,放在长三角去看,虽高但并没有不合理,同档次房源,合肥约等于芜湖两倍还多,南京约等于合肥两倍,上海大约是南京两倍起步;合肥的市场情况远比芜湖形势严峻。

二是微观上。

从大学生收入来说,拿笔者身边举例,当年毕业,家庭条件,学历各方面等综合来看起点差不多的同龄人,不过几年而已,就已拉开了不小的差距,而且落后群体,已经很难改变。很多大学生还拿着几千月薪的工作,毫无上升潜力,裁员风险也大(月入4000,拿了五年,也没有人替他负重前行的我都见过)。同时,一批同学早已年入十多万,二十多万,比我们稍大几岁的85后,年入50以上的我也知道一些。我们基本都成家立业,后者的配偶质量也更高,导致家庭财政实力差距进一步拉大。陪跑大学生家庭合计也就十几,甚至不到(除去开销所剩无几,有的还要靠父母贴补),后者夫妻双方合计30也就一般般。小年轻们,有的研究生毕业在芜湖已经十多万,但还有三战考研落榜的,ga里蹲考编的,这些就不细说了。。。。。

从蓝领和小生意人来说,笔者经常在外面吃小吃,芜湖一些有点名气的小餐饮,夫妻两个年入个几十万太稀松平常了。蓝领如果有点技术的,重体力,收入也不错,比陪跑大学生强很多,对比起来蓝领勤快,乱七八糟的想的少,花的也少一些。其实还有很多能赚到钱的人,就不穷举了,总之八仙过海各显神通。

综上,芜湖也没啥限购措施,有购买力的人又不少,上海南京合肥都来了一拨了。。。。。

五一有需求的还是去看房吧,觉得贵的可以搜搜五一酒店房价,到底是社会问题还是自身问题。想来也讽刺,芜湖以前4000求人买的楼盘,现在二手16000抢着买,不过几年而已。

当然目前还有没搞懂的地方,比如滨江一线,大家配套差不多,除了某盘猛冲,其余楼盘似乎还没什么动静,没涨的是机会还是坑?无法确定。

比如城东某新校学区房,就是我前几年带老婆闺蜜去买的那个,前两年微博说过,买不起镜湖学区房,可以来这边赌一把,现在这个学校连成绩都没有,是否能崛起还未知,但潜力股的要价已经和高富帅差不多了,这干的也太猛了吧?未来和镜湖次新学区,怎么走?无法确定。

浅谈芜湖人口与收入

基础数据

芜湖市第七次全国人口普查公报_芜湖市政务公开平台


按这个速度来看,估计还有十年时间城镇化就差不多了。想要人口增长,芜湖本地自然增长是不够的,只有吸引外来人口了。芜湖是有一些吸引力的,但同时也被一二线虹吸。本地人消化完之后未来有很大的不确定性,看芜湖能不能有所作为了。

这两个内容是重点分析,因为我感到很多话题越来越鸡同鸭讲。

全市常住人口中,拥有大学(指大专及以上)文化程度的人口为631804人。15-59岁人口为2375008人,占65.17%。

从大学生占劳动人人口比例来看,基本63/237=26.5%,差不多四个人就有一个大学生。

由于大学扩招是近20年的事,所以80后以前的大学生数量基本可以忽略不计了。主力大学生就是80后和90后,今年是99年大学生毕业的年份。90后人口没有80后多,80后没有70后多,70后没有60后多。

我们按高估算,假设芜湖80后90后占劳动力人口的一半,差不多两个人就有一个大学生。

大学扩招也是逐步扩招的,可以得出芜湖90后里,大学生占比应显著高于50%。


大学生的出栏量今年909万,海归应该还没算上,估计还有几十万。

N年前我毕业前一年,合肥那个叉车厂,招了我们学长财务一个月6000左右,中铁财务6000,包吃包住,是男人就要。现在还是这个价钱,要求还变高了。

我一个好朋友,因为身体有病,不婚不育,纯粹混个开心,没读大学,刚毕业出来做蓝领,4000左右一个月,如今还是基础蓝领,因为身体原因干不了太累的活,目前月入8000-10000。

当年毕业认识的第一批同事,好几个通过了CPA,都是211本硕,前几年都转行了。财务行业都这样了,财经院校分数都下降了,到今天还一大堆人吹CPA,吹四大,这应该是20年前的老黄历了吧?认识一个人月入几千,努力考CPA,可惜带专水平,都五年了还没考完。

送分题:目前中国的产业结构大家也是知道的,这样供需形势下,对基础白领的收入有什么影响?

基础题:蓝领工资未来趋势如何?

现象分析题:技术工人,手艺人,小老板们等群体收入如何?我国博士就业现状?

难度题:即便打工人,收入分化都这么明显的情况下,房价与哪些人群的收入正相关?

送命题:大学为什么要扩招?

作文题:浅析人口红利逐步向人才红利转变。

2021.9.15 最重要的更新

有潜在暴雷风险,资金链风险的远不止恒大一家,对于民企楼盘尽量回避,国企楼盘也不是都把稳。请务必注意!!!!!!!!!!!!!!

首先说下背景,本人芜湖人,目前上海定居工作生活,从事金融行业,每年回芜湖3-4次。本人不是房产中介,不盲目鼓吹房价,关注家乡、热爱家乡。

房价的影响因素很多,人口、城镇化率、土地供应量、货币政策等等一系列因素。在讨论一个问题的时候,我们需要找寻一个逻辑来分析。

著名经济分析师任泽平先生有一本著作《房地产周期》,提出了一个分析逻辑,即长期看人口、中期看土地、短期看金融。

这个总结相对比较清晰明确,我个人也比较倾向于此作为基础逻辑进行思考。


不太想写了,刚过完年有点懒。我过年几天在老家无聊就上芜湖市统计局网站以及相关数据库查询人口数据、三产数据以及城镇化率,棚改数量等等数据,你们有兴趣可以去看看。

有些回答完全是没有数据支撑,我通过查阅相关数据还发现了几个事实。

1、芜湖不是一个旅游城市,是个工业城市。

2、芜湖2017年GDP已经达到3300亿,全国300多个城市,排名70多名,同江苏城市比较来看,高于部分苏北城市,接近苏中镇江。根据一些经济分析师观点,二线城市gdp规模及格线为每年GDP3500亿,按照这些观点,芜湖属于强三线。

不要妄自菲薄,也不要觉得自己三产很牛逼,是个旅游业城市。

上述数据有兴趣自己去统计局官网查查,会让你对一个城市有新的认识。

下面根据长期看人口,中期看土地,短期看金融的逻辑来简单扯扯淡,分析一下,我很有可能写着写着就不想写了。。。。。。

人口因素来看,芜湖常住人口370万左右,近五年来,每年以1-4万不等的人数净流入。

1、通过与合肥市、南京市的比较,用人口净流入/常住人口数得出的比值与合肥市、南京市接近,芜湖的人口流入比例和另外2个区域中心城市接近。

2、芜湖下辖县人口出现净流出,芜湖市区人口出现净流入,外省迁入比例不到百分之20。

2、芜湖的户籍人口数量高于常住人口数量,这说明芜湖户籍人口有较大数量的人口净流出。

推测芜湖市人前往一二线城市工作,而芜湖市下辖县人前往芜湖市区工作常住。这符合人口迁移城镇化规律。

目前我国城镇化率不到60%,而国际上发达国家城镇化率一般高于80%,日本为90%,基于中国国土面积大等特点,学界普遍认为我国的城镇化率至少还有10%以上的空间,由于我国一线城市城镇化率已经高企,二三线城市的城镇化空间较大,也更有想象力。

人口迁移规律来看,人口城镇化迁移分为三个阶段:

1、人口从农村往城市迁移,即农业人口减少,一二三四线城市人口均较快增长。

2、国家都市圈形成,人口从三四线城市往都市圈转移,都市圈人口较快增长,农业人口从农村往三四线城市转移人口增长放缓。

3、城市区域之间分化巨大,都市圈人口进一步增加,占国家GDP比重较大,人口数量占比也较大。三四线城市人口增长缓慢。

进行国别比较发现,无论日本、韩国、美国均在城市化进程中走过了上述三个人口迁移阶段,形成了本国的特大都市圈,如日本东京都市圈、大阪都市圈,韩国的首尔都市圈等,而都市圈人口和经济比重均较为可观。

我国从1980年开始出台文件,一直严格控制大城市规模和人口,期望达到区域平衡,大力发展中小城镇,但是这么多年过去了,人口依然往北京、上海、广深聚集,而所谓的打造西部城市人口一直流出。

这种情况符合世界上其他国家人口迁移规律,不以行政命令为转移。人口学家的对于都市圈迁移的研究也多认为,人口只会遵照经济的因素迁移,说白了就是从穷地方转移到富地方。规律不会因为行政的因素而改变。

一部分经济学者认为这种行政方式迁移人口不符合经济学规律。

那么,对于芜湖来说,影响如何?

1、芜湖不属于上海都市圈的成员,上海都市圈成员为8个上海地区附近江苏浙江城市。

2、芜湖属于长三角城市群成员。

芜湖未来的经济发展可能会得益于上海市都市圈成员的产业转移和产业溢出效应。

但是我也觉得不容乐观,因为毕竟上海都市圈本身概念就有争议,因为这个面积太大了,东京都市圈面积已经很大,其实就相当于一个郊环内的上海面积,资源的溢出是否可以让芜湖承接,就不好说了。

长期来看,人口和城镇化率是2个极为重要的因素,就目前来看,这2个因素都是增长的,并且也有一定的空间,总体来看,还是向好,但是这2个因素与上海都市圈的经济情况极为相关,不排除未来城市人口集聚下降的可能。

我注意到一个问题,就是芜湖市已经连续三年人口自然增长率低于全国平均水平,这是一个很严重的问题。也进一步说明,如果未来芜湖在长三角城市群中无法利用好相关产业转移和溢出的资源承接,政府无法做好引导招商的作用,城市的净流入人口不排除若干年后逐步降低。

城镇化率这一块还是总体有利可图,空间较大。目前芜湖的轻轨建设,也可以带动城镇人口流入,加快城市化。

我看留言中认为芜湖轻轨2020年建成房价上涨,这个要具体分析。根据上海的经验,一个地区地铁口建成通车后,附近房价平均上涨10%左右。

但是芜湖与上海人口规模以及职住分离度有着极大不同,轻轨建成后是否带动房价上涨我持怀疑态度。

以上是影响房价长期因素,人口和城镇化率。

还有中期因素的土地,土地包括土地供应量、土地政策等等。我懒得写了,总体就是多关注下芜湖市土地供应情况,拍卖情况,供应上升那么房价就上不去。还有土地政策之类的新闻多关注,毕竟我国是垄断性土地供应,政策影响巨大。

短期因素包括货币政策等等。比如芜湖这2年的房价上涨,在我的观点来看,从数据中分析,不太可能是有些评论中说的什么人口啊、城市经济实力啊、长三角成员啊之类的,这些都是基本面因素,这些因素根本无法解释这两年内芜湖房价的暴涨。

更多的因素是货币政策,即棚改货币化。

这种金融政策驱动了去库存,带动心理预期,配合当地银行政策宽松,带动房价上涨,政府卖地收入上涨,最后最大的受益者是当地政府,最大受害者是谁呢?大家可以想想。有些话不敢说太多,说多了会被和谐。

突然累了,不想写了。。。。。。


评论区有人说我写的不对,可以好好说话,我们讨论一下。

人身攻击就没有必要了,就事论事,你这么厉害,那你自己来写吧。

我又不是有义务回答这些问题。

评论区出现一些极力维护镇江、扬州、苏北尊严的人,认为其在江苏落寞,吊打你安徽城市妥妥的,我文章本身目的在于提出自己看法,抠着这些无关紧要的字眼,碍着您敏感的江苏心。有空多看看每年城市发展规划的数据,以及统计数据,以老眼光看问题是要落伍的。

有机会你们可以拿江苏南京的各项数据和安徽合肥比较一下,你们会有惊讶的发现。

在中国根本就没有

短期看库存,中期看货币,长期看人口

我不知道谁说的这句话,各种人觉得是真理,

但抱歉,

在目前的中国,

这句话扯淡


因为中国房地产还没有经历过一个完整的周期,

人口还在大规模迁移,

经济还在以6%+每年的速度增长,

加上房产税没有实施,

持有房屋成本很低

根本套用西方经济学就是扯淡,




在中国房价一句话,看最上面政策,

原来也是,现在也是,未来也是,

原因很简单,

库存多,我棚改+新闻宣传+自媒体宣传,我制造需要,

加上中国房地产市场时间短,

二手房多,

我再简单限制二手房交易,

3年内办证不许交易,

交新房时间往往需要2年半,

也就是说5年半内新房被限制了,


接着1年内,

限制土地供应,

你觉得接下来房价会怎么样?

而且关于人口,

中国1,2,3线城市,

大部分目前处于人口迁移中,人口流入大于人口流出,

这还没有货币放水了!!!!!





1别听开发商的

什么地面价都8000了,1万了,你觉得房价会怎么样?

忽悠傻子的,

第一,地面价可以制造

(小地方政府和开发商一起制造,这是侠客岛说的)

第二,说不定就是当地政府下面某个公司拍的,(三四线城市敢这样玩)

2房价这个东西,

开发商好卖房子,


但你难卖房子,特别在行情不好的时候,

你3线城市二手房房价是同地段期房的8折都出不了手

我见过行情不好,全款对折的,

所以房价涨了,不代表你买三线城市房价房子可以赚钱,


3某城市说我要建设多少条地铁,

我要建设什么道路,

我要怎么样?


亲,麻烦你看清楚,

这种大多数是谣言,

少部分有时候是前期规划,

这个不作数的,

有些是长远方案,

这个看情况,


有时候是短期方案(5年内)

这个看财政情况+当地一把手是否一直在,

如果都充足,实施可能性很大,

否则实施情况一般,


所以不是内部人士,别当真


芜湖我没去调研过,

就不分析了,

但2019年,这个时候房价大概率跌

即使现在涨,

你可以看半年到1年半之后(因为各地情况不一样,)


4

在中国想小康,

无论是买房子,还是买股票,

最重要的不是分析这个定论,分析那个理论,

最重要是看新闻联播,

看人民网报纸,新华网报纸,还有他们的网站,


早就说房子用来住的,不是用来炒的,

还住房投资,最起码这4年想多了

现在回头来看,当年要是在芜湖买房了,那还是赚了。
芜湖楼市2021年2月第一周数据出炉,其中:
一、芜湖楼市二手房挂牌价从9531元变为9551元,本周上涨20元,持续上涨。
二、芜湖楼市近三周在售二手房数量为27752套,27750套,27906套,基本平稳。



现在芜湖楼市也是冰火两重天了,新房卖得还不错,二手房几乎是没什么成交量了。很多芜湖的购房者几乎每天都要接到芜湖房产中介推销二手房的电话,这说明芜湖楼市的二手房的确非常不好卖。芜湖是安徽第二大市,人均GDP也仅次于合肥,人口方面就不太行了,仅有不到400万人,属于一个三四线城市的样子。



其实芜湖房价还是有些偏高了,毕竟芜湖本地工资并不高,大概只有4000元左右,对比芜湖的房价来说,这个收入还是太少了。足以让很多芜湖本地的年轻人在当地都买不起房。现在芜湖房价最贵的已经突破2万,在核心区里面一些好的新房也要卖到1.6万,就算是普通的新房,也大概在9000到1万1之间,按照芜湖的收入来看,房价明显超标。



其实这一年来芜湖房价已经没怎么涨了,否则年轻人想在芜湖买房就更难了。

芜湖的房价就三个字:离大谱。而且芜湖房地产市场结构在全国来说都是奇葩。芜湖的房价是在政府和伟星集团双重强控下的畸形产物。

别的地方房价涨,有的是经济发展确实快,有的是人口净流入多,有的是区域中心城市,芜湖是因为什么呢?别的城市,好歹是政府拍地,有好几个开发商来竞争,建好的房子价格基本算是楼面价+建筑成本+合理市场上浮(没有说楼面价合理的意思)。芜湖呢?完全是双簧。看看芜湖有多少个伟星的楼盘?芜湖市政府左手卖地给伟星,右手伟星就开始不断新房涨价,营造抢房氛围。看了下很多楼盘20年疫情以后从一万五六涨到了两万+,两年的时间。而同期,可以说哪怕一线城市都没有这么涨的。芜湖旁边两个房价涨价发动机,合肥,南京,最近两年都是横盘,最近南京更是崩塌。

然后芜湖还炒学区房,一个3.40年历史的破小区,因为所谓学区,能炒到两万。这还不是个例。

就问问。你凭什么?是凭你市区只有几百万的人口,还是凭这些年人口流出,还是凭安师大去合肥,奇瑞被收购,三只松鼠业绩大降?

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