第一篇：石库门里弄与现代商业的交融
引言
上海新天地是上海的“城市客厅”、上海的“城市名片”，曾经多次获得国际国内荣誉奖项。上海新天地首次改变了石库门原有的居住功能，创造性地赋予商业经营价值，其优秀的设计理念与建筑特色，经得起历史检验。
01 |区位分析
上海新天地位于淮海中路南侧
由自忠路、太仓路、黄陂南路、马当路环绕
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02 | 交通条件
项目途经公交13条
靠近地铁1号线黄陂南路站、10/13号线新天地站
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建筑规划特色
01 | 设计原则
保护历史建筑、城市发展以及建筑功能的角度
新天地建筑的最大特点就是石库门建筑群
不仅营造出了浓厚的上海风貌建筑
也以此为卖点成功打造成著名的旅游观光景点
▼新天地石库门建筑外立面
作为重新开发地区
这里保留着原法租界的传统瓦屋
有很多像东京西麻布的咖啡馆
曾是外资饭店、爵士乐俱乐部的密集区
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02 | 强调历史感
作为旧改项目
新天地大量运用石库门特色元素
重现旧时代上海里弄的风光韵味
重修建筑尽量用原来的旧砖瓦
甚至是门上的青苔与小草，都务求贴近它原来的面貌
▼石库门的特色元素
03 | 整体规划
新天地分为南里和北里两个部分
南里代表现代，以现代建筑为主
北里代表传统，以保留的石库门旧建筑为主
南里、北里新旧对话，交相辉映
在南北里的分水岭兴业路
是中共“一大”会址所在地
是凝结历史文化与艺术的城市风景线
▼一大会址外观（局部）
项目建筑设计分析
01 |项目外立面
新天地南里购物中心
南里的外立面是具有商业元素的设计
以玻璃幕墙为主，配有大幅电子屏和广告牌
▼南里购物中心的玻璃幕墙
新天地北里
现在的新天地北里的石库门弄堂
外表是昔日的青砖步行道和清水砖墙
但内里加装了现代化设施
改造成全新概念的消费经营场所
▼北里俯瞰图
▼沿街的石库门特色建筑群
▼北里的街巷里弄
02 |内部设计
▼北里小型聚客广场
▼北里走道建筑装饰
▼南里购物中心二楼连廊
03 | 南里购物中心内部
▼中庭
▼见天中庭和顶部设计
▼走廊
▼形式多样的休息座椅
▼购物中心洗手间设计
04 | 景观小品
▼新天地北里禄寿喷泉
▼广场上造型多变的石椅
▼雕塑小品
▼绿植景观
▼外围绿植景观
▼购物中心内部绿化
05 | 完善的导视系统
▼广场入口处的平面导视
▼北里洗手间导视
▼地铁出入口处的导视
▼扶梯处导视立牌
▼顶部导视牌
▼平面导视
上海新天地区位条件优越
公共交通和道路交通到达便捷
并且项目靠近多条地铁线路的站点
新天地石库门改造的新理念
创造性地激活了历史建筑的商业价值
历史与现代的对话与融合
形成上海新天地自身独特竞争力
下期将为大家分享项目的整体布局和业态规划特色
第二篇：历史风貌和前沿生活的时尚中心
引言
新天地位于淮海路商圈核心地段，大量的文化艺术业态保证了项目旅游功能的实现。超前的经营配置、时尚元素的装点和消费客群的全面覆盖，使其成为魔都品质型休闲消费场所。
上海新天地概况分析
01 | 项目周边资源
项目地处淮海路商圈核心地段
周边有香港广场、力宝广场、K11等
▼商圈商业分布
02 |目标消费客群
共享淮海路商圈的客流
吸引本地中高档消费群体
03 |项目定位
总体定位
具有上海历史文化风貌
创造前沿生活体验的时尚中心
时尚、流行、复古、人文、景观
高端
概念定位
风情万种的石库门弄堂，现代化的生活方式
集高端餐饮、购物、演艺等为一体的时尚休闲中心
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03 |物业产品构成
总建面为8.6万㎡，涵盖了南/北里和时尚购物中心
88新天地酒店式公寓、新天地壹号会所等
▼物业产品构成分布
内外部交通动线
01 |外部动线
▼车流主要出入口
▼客流主要出入口
▼兴业路/复兴中路主要出入口
▼新天地时尚购物中心主要出入口
02 | 内部水平动线
主动线从新天地壹号向南里延伸
道路平均宽度6-8m
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南里购物中心内部主动线
从四个出入口向商场中部的电梯、扶梯延伸
道路平均宽度10m
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03 | 内部垂直动线
▼南里购物中心垂直动线分布
▼新天地时尚手扶电梯
▼新天地时尚垂直电梯
项目整体业态布局分析
01 | 整体业态业种分析
新天地商业包括北里、南里和新天地时尚购物中心三期
从整体来看，餐饮的经营面积在新天地占比最大
零售主要集中在南里购物中心的1F和2F
休闲娱乐业态主要分布在南里购物中心的3F、4F
▼各区域业态业种配置比例
▼各区域楼层主题业态分布
02 | 各楼层业态业种分析
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北里
业态组合
北里以餐饮业态为主，
店铺数量占比达47%，面积占比60%
大多为高端的特色餐饮，零散分布了一些高端酒吧
业态布局点评
北里为石库门建筑群，餐饮占比最大
在这里，构建了新天地的高端休闲餐饮区域
▼北里餐饮平面图
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南里广场
业态组合
南里广场以餐饮业态为主
店铺数量占比达65%，面积占比52%
特色餐饮最多，其次为休闲餐饮
零售主要为休闲服装和食品
业态布局点评
南里广场主打依然是餐饮，但零售的比例有所上升
88新天地的落位，提升了服务配套的比例
▼南里广场餐饮平面图
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南里购物中心
1F
业态组合
包含零售和餐饮两种业态
零售店铺数量占比达82%，面积占比73%
以时尚服装和休闲装为主
餐饮主要为特色餐饮和休闲餐饮
业态布局点评
1F的主题是潮流服饰
零售占比较高，时尚/休闲服装占比都很高
▼南里购物中心1F平面
2F
业态组合
包含零售、餐饮和服务配套三种业态
零售店铺数量占比达72%，面积占比57%
以时尚服装和钟表眼镜为主
餐饮主要为正餐和特色餐饮
业态布局点评
2F以零售业态为主，男女时装占比最高
服务配套类配有美甲沙龙，迎合时尚消费需求
▼南里购物中心2F平面
3F
业态组合
包含餐饮和休闲娱乐两种业态
餐饮店铺数量占比达86%，面积占比57%
以特色餐饮和休闲餐饮为主
业态布局点评
3F特色餐饮配比较大，聚客能力较强
KTV是该楼层的主力店，吸引目的性消费能力较强
▼南里购物中心3F平面
5F
业态组合
包含餐饮和休闲娱乐两种业态
餐饮占比最多，均为酒吧
店铺数量占比达67%，面积占比53%
业态布局点评
5F提供了大面积的休闲娱乐场地，有2家主题酒吧
主力店是UME国际影城，聚客作用明显
▼南里购物中心5F平面
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新天地时尚购物中心
B1
业态组合
包含零售、餐饮和服务配套三种业态
零售占比最多，以服装为主
店铺数量占比达88%，面积占比95%
餐饮多为食品和咖啡茶馆，服务配套为花店
业态布局点评
新天地时尚共4层，地上2层、地下2层
B1以零售为主，时尚服饰是B1层的主打
1F
业态组合
包含零售、餐饮和服务配套三种业态
零售占比最多
店铺数量占比达92%，面积占比95%
业态布局点评
1F服装占比最大，餐饮有1家咖啡馆
1家配套服务是皮具护理店
2F
业态组合
包含零售、餐饮和服务配套三种业态
零售占比最多
店铺数量占比达91%，面积占比90%
业态布局点评
2F以零售类为主，共13家店铺，面积达2000多㎡
项目位于上海成熟的市级高档消费商圈
且淮海路商圈商务氛围浓厚
周边有大批的高档住宅及周边商务办公楼
有充足的具有消费实力的高端客群
通过旧改，成功激活了新天地的商业经营价值
是集高端餐饮/购物/演艺功能于一体的时尚休闲中心
同时也是上海市一张重要的旅游名片
是名副其实的城市会客厅
下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示
第三篇：现代商业启示录
引言
上海新天地位于上海市中心，是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它的成功改造是多种因素的集合，很难被简单的复制模仿。它的经营模式与国际Mall的运营模式同步，其优秀的设计理念与建筑特色经得起历史检验。
对这样有创意、有影响力的项目，其商业价值里的局限性还需等时间去检验。新天地对游客和普通市民而言，更多的是参观和游览功能，消费客群更多的是中外高端商务人士。
优势1
项目具有城市名片的功能
上海，不仅是中国的上海，也是世界的上海。上海新天地，是繁冗生活之余惬意的放松之处，也是人们观望世界与本土、展望昨天和明天的窗口。
它以上海近代建筑的标志——石库门建筑为基础，改变了石库门原有的居住功能，创造性地赋予其商业经营价值，把这片百年的石库门旧城区改造成充满生命力的上海的新地标。塑造成一个集国际水平的餐饮、购物、演艺功能于一体的时尚、休闲文化娱乐中心。
优势2
具有城市旅游景点的功能
新天地依托“都市旅游文化景点主题”来部署商业格局，大量艺术文化类的商业业态布局以及恰当的业态组合，保证了项目旅游功能的最大化实现。
南里是玻璃幕墙的现代建筑，2.5万㎡的购物、娱乐、休闲中心进驻了各有特色的各国品牌商户；能同时容纳700人的南里中庭，加上现代化的音响和空调配置，成为新天地的人气聚集高地。
北里由多幢石库门老房子所组成，结合现代化的装潢，变身成为高级消费场所及餐厅。菜式来自中国的香港、台湾地区和多个国家，充分展示了国际元素。
已辟为步行街的新天地中部的兴业路，是中共一大会址所在地。中共一大会址与沿街的石库门建筑一起，成为中外游客领略中国历史文化与建筑艺术的风景线。
88新天地为住客提供相当五星级宾馆的24小时服务，并派豪车提供机场接送服务。一系列的旅游功能配套，吸引中外游客纷至沓来，新天地成为闻名海内外的上海著名旅游景点。
优势3
项目具有全新创意
以国际知名度为要求、以时尚文化为主题，打造街区型的购物中心。
新天地的新意在于它的创新，传统的建筑+现代材质，即石库门+玻璃钢结构。超前的经营配置，独特的历史文化、时尚元素的装点，使新天地成为上海乃至全国的时尚消费制高点。
在商户的引进方面以国际化为标准，并对商户以往的经营情况进行深入调查、精挑细选；以及制定严格的商户考核标准，初期组织商户参观样板房，提供具有特色的商品和服务，这一举措被业内认为是新天地市场推广的重要创意。
启示1
成功模式很难被简单复制模仿
新天地的成功是由以下这些综合因素成就的：
01 新天地所处的区位
毗邻著名的市级成熟高档消费商圈
周边多条地铁经过
公共交通、高架道四通八达
02 城市建筑特点
随着石库门建筑大面积的被拆除
人们才意识到要去保留这些历史艺术品
03 项目的创新思路
历史与现代对话
传统建筑与现代商业融合
形成上海新天地的独特竞争力
04 开发商的资金实力
瑞安集团属于境外知名投资开发商
商业开发经验丰富，资金实力雄厚
05 客群基础和商务氛围
项目周边大批的高档住宅小区
大量高品质商务写字楼
数家五星级酒店等
提升了环境品质，奠定了消费客群基础
06 境外人士的生活方式
满足外籍高端商务人士的消费需求
历经多年的培育期，人们开始慢慢熟悉、适应和喜欢上新天地。在全国范围内学新天地的商业项目不胜枚举，可是真生生存下来的又有几个？没有项目的灵魂、没有城市的文化、没有商业氛围与消费者基础，简单模仿的结果只有失败。
启示2
经营模式与国际Mall的运营同步
上海新天地值得参考的经营模式有以下几点：
商业先行，打造知名度。初期为了吸引优质供应商，新天地没有收取高的租金，但是却树立了城市名片、赢得了很高的品牌价值。
坚持持有物业，统一招租，管理者与经营者分离。真正让开发商获得效益的是项目的住宅部分，由于新天地极高的品牌价值，翠湖天地成了上海的顶级豪宅。这样的经营模式与国际Mall的运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
有了国内第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的项目还是不多。
启示3
优秀设计与建筑特色能被历史检验
上海新天地如今闻名中外，成为上海的“城市客厅”、上海的“城市名片”：
2002年，在香港举行的美国建筑师协会年度荣誉颁奖庆典上，上海新天地广场被授予“文化遗产建筑”奖。
2003年，上海新天地北里（兴业路以北部分）荣获2003年度Urban Land Institute (ULI) Award for Excellence大奖。该奖项堪称房地产发展界最高荣誉的国际性奖项。
2004年，新天地获得“国家文化产业示范基地”奖项。
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