文/刘晓博

这个周末，仍然在“十月怀胎”中的“粤港澳大湾区”，再次传来一个大新闻：

港区全国人大代表郑耀棠建议，由香港特区政府向中央要求，在大湾区一小时生活圈内租借30公里土地给香港兴建新区，预计可容纳60万港人居住，新区内实施香港法律，由香港管辖。 郑耀棠表示，此举是缓解香港住房紧张局面最理想的方法，同时可带动当地经济；他已就该建议与中央官员和香港特区行政长官林郑月娥交流，并将在全国人大会议上将建议形成港区人大议案，正式提交。 他还表示，该区可由香港规划署统一规划，兴建医院、学校、商业区等，并引进银行、商企及创科企等。

可以说，这是一个“脑洞大开”的建议，堪称“香港版的雄安新区”。如果获得中央批准，将对“粤港澳大湾区”规划起到锦上添花，甚至“画龙点睛”的作用。

一、香港不是“很缺地”，缺乏的是共识

据香港媒体报道，目前香港轮候公屋的人数已经超过27万，不符合公屋申请条件（主要是收入、资产超标）的“夹心阶层”也有数十万人。而香港每年新增住宅供应量只有2到3万套左右，满足不了经济发展、人口增长的需求。目前香港平均房价，相当于北上深的2倍以上。

那么问题来了：香港房屋短缺、价格贵的离奇，真的是因为土地短缺吗？

一般人都会这样默认。其实不然。

账很好算。香港和深圳比邻，都属于沿海丘陵地貌，深圳面积1997平方公里，香港面积1106平方公里。香港人口741万，密度非常大。但深圳更大，根据某移动通信运营商的大数据测算，截至2017年11月，深圳常住人口超过2200万，加上“过客”（停留3小时以内）和“访客”（停留超过3小时），每天都高度稳定在2500万人。

只用小学三年级计算能力，你就可以算出，深圳人口密度显著高于香港。而深圳的住房问题，怎么就没有香港那么突出呢？至少你在深圳没有听说过“笼屋”、“天台屋”吧。

或许有人会说，香港有超过40%的面积是郊野公园。这固然不错，但深圳超过50%的面积是“生态红线”保护的，也是不能逾越的。

问题就在于，香港到底拿出了多少面积用来开发高密度的住宅。中原地产创始人、香港地产大佬施永青算过一笔账：在香港总用地面积中，40%被用作郊野公园；用来做城市发展的土地，占比不过25%；其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。

因此施永青的结论是：香港只用拿出总面积的2%，用来集中开发建设住宅，就可以让香港住房面积增长50%。

换句话说：香港想再解决300万人居住问题，不用填海、不用租地就可以办到。

但事实却是：没有人能办到。

为什么？因为住房问题是香港最大的利益，这里面错综复杂，想大幅增加住宅用地（包括填海）极其困难，不仅立法会里争论不休，各种民间团体也会以保护生态名义反对，原住民会发起各种诉讼抗拒。即便是普通市民，也会因为“已经上车”而反对大幅增加住宅用地，因为担心自己资产贬值。

当年董建华刚上任的时候，提出每年建设8.5万套公屋，最终雄心壮志化为泡影。

所以，郑耀棠深知，香港虽然不缺地，但缺能用的土地，或者说缺乏共识。为什么深圳河套那一平方公里土地很容易用？因为是从深圳那边划过来的，没有太多利益纠葛。

从广东这边“租地”，情况就简单很多。选中的土地，可以先由内地政府征地，然后租给香港政府，使用起来就简单很多，反对的理由也很难找到。

二、可能吗？将会在哪里？

问题是，香港希望在广东获得“飞地”，并在上面实施香港的法律，这有先例吗？

还真的有，这就是澳门在珠海横琴租用的“澳门大学新校区”。2009年6月，中央批准澳门大学在珠海市横琴岛上建设新校区，并授权澳门特区政府在新校区内实施澳门法律和行政体系，授权有效期40年。新校区面积1.0926平方公里。2010 年12月，澳门大学新校区正式开工建设。

上图就是澳门大学新校区的位置图，可以看出，它跟澳门只隔了一条窄窄的水道。在珠海这边，用铁丝网一拦；在水道上建桥，就实现了跟澳门的连接，非常简单。

上图是香港和“大湾区”的位置图。可以看出，香港的陆地邻居只有深圳。深圳人口密度现在比香港还大，总人口是香港的3倍，不可能“借给”香港土地。即便是“大鹏半岛”也不可能。

据郑耀棠介绍，他已经到惠州、珠海、中山等地考察过，他心目中的选址是靠近香港、未充分开发的半岛区域。

很显然，大鹏半岛不行；惠州的稔平半岛呢？这里的水域整体上叫大亚湾，局部又分别叫“亚婆角”、“巽寮湾”、“双月湾”，这里有大量旅游地产的楼盘，数万深圳广州东莞人在这里置业，利益主体已经多元化，显然也不可能。

至于珠海附近，那里是澳门的势力范围，比如横琴。上图中有两个三角形的区域，被认为有可能。其中东部的三角形区域，属于惠州惠东县，紧邻“深汕合作区”，但附近正在建设核电站，估计香港人不喜欢。西部的三角形区域，是珠海的金湾区，或者更远的江门台山市，未来需要通过港珠澳大桥才能连接香港，交通的封闭性不够。如果增加出入境手续，就没有了通勤的意义，也就没有价值了。

其实如果设立“香港飞地”，跟香港最好的交通连接方式不是水运，而是高铁专线（一条不够，修建两条）。高铁专线可以实现“高架 地下”方式连接香港，密闭性比较强、建设成本不高，这样从“飞地”到“本港”之间不用出入境手续，半小时直达，更加高效。

因此，可以放弃选址半岛的想法，选择面会更宽。而且“租借”的区域可以更大，比如增大到类似深汕合作区这样的规模，比如500平方公里，可建设面积200平方公里以上，容纳的居民人数可以增加到200万。

如果真在能在惠州或者江门建成一个“新香港”，那绝对是一件值得期待的事情。将来内地居民赴港购物，也不一定要去“老香港”，去“新香港”就行，减轻了“老香港”的压力，有利于内地居民跟香港居民的关系和谐。另外，“新香港”的建成，也可以有力带动广东经济落后地区的发展。

至于租借的时间，可以在澳门经验的基础上，胆子更大一些，比如把租期拉长到150年，或者999年。

从平衡珠江口两岸经济的角度看，“香港飞地”应该在江门，也就是珠江口西岸；但考虑到交通设施的建设成本和未来通勤时间限制，还在惠州更加合适。

有雄安新区、深汕合作区的“飞地经济”为先例，还有“澳门大学新校区”的模式为先例，相信给香港找一块“飞地”，应该不太难。而“香港新区”和“深圳新区”的实施，将给“粤港澳大湾区”带来更大的活力。

如果香港的雄安新区获得通过，对香港楼市则构成利空，但愿意到香港买房子的内地居民非常多，目前印花税率高达30%，随便减减税，就可以对冲这个利空。而对于普通香港居民来说，则是重大利好，他们将获得“喘口气”的机会。因为香港的生活成本实在太高了。