地段为王是商业人天天挂嘴边的。。所以产业园商业，大多数都不愿意去触碰。

楼主这个问题比较笼统，我也只能根据经验大概的回答一下。

首先，商业配套业态：因为我不知道您的项目是个什么结构，物业形态是什么，那就先按照我理想的状态，是个几乎没有剪力墙的，纯立柱结构的小盒子。

负一层，建议是千平米以上生活超市+小吃城为主要业态。

一层，主要是生活配套类，家居服务类。临街有餐饮（快餐、早餐）、通讯手机等。

二层开始加入服装鞋帽类综合店，或者整层的服饰类，同时搭配些其他业态。

三层开始品牌餐饮+休闲类，网咖、茶、酒吧、私人影院之类。

四层根据情况可有可无，如果形态可以，可以做个快捷酒店。

其次面积分布：面积扔给你一个笼统的参考标准，产业园内有多少人，你乘以0.3~0.5，得出来多少数字就是这个区的总商业面积。至于分布，我不清楚你产业园的布局，更不清楚你的规划，到底是临街商铺呢还是集中型小盒子，我是真心不知道从哪里给你说。

园区综合配套包括商业配套、生活配套,以及社区配套等,涉及各式餐厅、超市、便利店、街区商场、公寓、住宿酒店、银行、邮局、电讯店、洗衣房,以及幼儿园、学校、医院等。此外,还包括咖啡店、酒吧、健身房、美容店、数码店、书店、图书馆、影院等商务配套设施和文化配套设施。

第一层级:满足“食”“行”“住”的“基本需求”。“食”有员工食堂、招待餐厅等。“行”,毗邻地铁站、公交站点林立。“住”,有相当规模的蓝领公寓、白领公寓。

第二个层级:满足企业的目常商务需求和员工的职场生活需求,可称为“常规需求”。包括小型银行或储蓄所、数码速印店、便利超市快捷酒店,等等。缺少这些配套,企业目常经营和员工职场生活都会很不方便。

第三个层级:满足园区自身及周边一定区域的“发展需求”,即可以让园区实现自给自足,满足园区和周边工作、生活和休闲娱乐的一切需要,这也是现代多功能、综合型园区的特点。此时园区提供的不仅仅是办公作业空间,还要具备不同档次的餐饮饭店、住宿酒店,中大型超市与银行、大型社区公寓,还可能引入时尚咖啡、美容店、健身中心、娱乐中心、书店书吧、影院剧场,等等,甚至建有社区医院、幼儿园和学校等。

当然,如果园区综合配套的第三层级涉及的各个业态规模足够大,就不是“小配套”的问题了,将进阶到区域“大配套”阶段。

综合配套是园区的“影子”,通过“影子”可以了解产业园区建设者、经营者的建设理念、规划思路、服务意识和运营能力。园区配套设施不同于公共服务平台,它一目了然地设在那里、摆在那里,很容易让人们去感知体味。坐在园区的咖啡屋里,边品咖啡,边思事业,是一件意的事情,可除此之外,我们对园区的期冀还有很多……

产业园区配套服务有哪些？了解这些不做小白！

大家都知道，企业入驻产业园区可以享受诸多政策，例如免征税收或税收优惠政策、房租补贴、项目扶持政策、资金补贴、人才引进政策、高管人才奖励、贴息贷款政策，那么除了这些优惠政策外，还有哪些配套服务是园区可以提供的呢，今天小U就带领大家了解一下！

1、物业服务

物业服务指在园区内为企业所需提供各类的服务，包含安防、网络通讯、公共设备设施、绿化等安全、便利、舒适的服务，为园区企业提供更好的工作与生活环境。物业服务是这一完整服务体系中不可缺少的一环。

2、产业运营服务

园区产业运营通常包含企业服务平台搭建、园区公共关系建设招商、创业孵化，以及园区内?发展等。总之，产业运营就是为产业的孵化、成长、发展、壮?提供全?命周期的服务体系。

3、?融服务

产业园区自建或引?第三融服务机构?园企业提供投资、信贷业务、投?业务，企业上市扶持和?融综合服务业务为?体的综合性?融服务。

4、人才服务

园区企业对人力资源具有较高的需求，人力资源服务为园区提供了源源不断的高素质人才，以及人才培训服务，资源配套等服务，满足人才入驻需求，为企业提供专业的运营服务。

5、政务服务

搭建线上云政务智慧?厅、线下园区政府服务?厅，为?园企业提供企业?商注册、税务办理、政策申报、企业资源、项?审批等政务对接服务。

6、生活配套

园区的商业配套除了餐厅、超市基础设施，更完善的会设有公寓、银?、健?房等。园区商业配套的服务主体不同，商业配套需要根据实际情况来搭配。

7、政策?持服务

能否为企业在政策层面上提供帮助，使园区企业更清楚了解相关政策落地具备的条件和资质，更好的为企业后期发展做好规划，例如为企业量身定制政策规划方案，同时保持对企业的跟踪服务，盘活企业自主创新能力，培育企业做大做强。

产业园区配套服务有哪些？以上信息就是联东小U为大家分享的。如今，国家和地方为了扶持创新企业、高新企业、新兴产业和中小企业的快速发展，给予了很多政策支持，产业园区也提高了配套服务的水平，其目的就是为了加快经济发展，很多企业也需要这些扶持和帮助，所以说，发展产业经济是解决经济、就业，提高人民生活水平的重要举措。

联东U谷目前在北京、上海、广东、成都、武汉、青岛、合肥等全国76个城市均建设布局了品质产业园区，园区数目超过370个，引进、服务新兴制造业和科技型企业超过15000家。我们不仅是产业园区的建设者，更是运营者、企业的服务者。

如果您想入驻产业园区，想了解入驻流程和各项优惠政策，那么咨询小编，小编为您一一解答哦！

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今年的第四支REIT发售结果也出来了，笨鸟差点错过了，因为看到这个REIT的时候，正好已经是6月5日的下午了。正好这段时间还有一点空闲资金，看见是产业园型的REIT，没有细看就申购了。

笨鸟之所以参与的原因，主要是觉得现在市场都是相对比较冷清的时候，估计中签率还会比较高，感觉不会有破发的压力，所以就直接参与了。今日结果出来了，配售比例接近6%，相比之前发售的国家电投2%、京能光伏0.633%和京东仓储的0.464%都要高出很多，所以从数据来看，现在市场确实还是相对冷淡了一点。

不过最近感觉回暖了一点，因为今天正好也有可转债也开始发售了，错过了昨天的也不要紧，下周一的三支别错过了就行。有兴趣配债的，今天是股权登记日呢。

但是今年已经出现了退市的可转债，所以笨鸟可能只会维持打新债了，目前还不想有其他别的可转债投机。

这个REIT的项目有两个区域，分别是光谷软件园的9栋楼和互联网+项目的1栋楼的大部分楼层。武汉光谷软件园还是一个全国有名的园区了吧，所以没多想就直接申购了。

感觉上来说这个REIT的出租率好像不是非常好，因为印象中很多REITS的出租率都是在95%以上，所以笨鸟就去统计了一下所有产业园型的REITS的出租率，发现差距还是非常之大的。

可以看到，中关村、博时蛇口、华安张江三个REITS的出租率下降得惊人，今年第一季度甚至都在85%以下，最恐怖的是中关村，出租率已经跌破了70%。而上市以来的涨幅，也出现了明显的地域特性，似乎上海的REITs最保值：东久、临港和张江，三个在上海的产业园涨幅都是25%以上。而杭州的目前最惨，已经跌破了发行价了，其次是北京的中关村，其实前几天也是跌破发行价了，只是最近2天连续上涨，加上分红勉强高过发行价而已。

从这里感觉可能湖北科投的上市表现也不会特别好，因为出租率基本上和合肥差不多，可供分配金额也就是4.72%（2023年）和4.98%（2024年），所以笨鸟觉得上市当天能够有10%的收益就挺满足了，毕竟现在除了上海，也只有深圳的蛇口 在11.59%的收益率。更可怜的是只有华安张江目前的价格还是大于第一天上市的收盘价的，其他REITs都是全部跌到上市第一天发行价以下了。

感觉有点不太好了，湖北科投千万别成为第一支破发的产权型REIT了

祝各位申购者好运！以上就是关于湖北科投REIT的简单分享，仅代表个人观点，不构成任何投资建议或者意见！

欢迎关注笨鸟：投资是一个知识变现的过程~

近年来，得益于相关利好政策的刺激，尤其是基础设施公募REITs试点带来的退出渠道与机制的建立，产业园区的投资日益成为业界关注热点。

例如，继今年初通过三支总规模近47亿元的境内人民币基金，完成了对三个商办及产业园区资产收购的凯德，又于近日宣布，其开发业务分支凯德地产（中国）与三菱地所（上海）投资咨询有限公司成立了合资公司，将共同投资15亿元在苏州建设产业园区。

而随着各类园区的发展建设，作为其配套重要组成部分的园区商业，也引发越来越多的关注。本文将对此作一探讨。

说起产业园区商业，最容易被联想到的有北京798、成都东郊记忆、深圳华侨城创意园等等。可严格来说，这些项目更多是在产业园、工业园旧址上的更新，园区本身已不再承担研发、生产功能，甚至已然废弃。因此，“产业”与它们之间的关联，仅仅体现在历史基因和建筑形态之中。

真正与还在经营、发展的园区相互依存的商业，做得好的大致可以分为两类：

一类依托于园区的发展带来的片区板块成熟，以及吸引的大量办公或居住人口。

这部分商业首先扮演着区域配套的角色：嗷嗷待哺的广泛客群，给了它们吸引更多优秀连锁品牌的议价权；而管理者又可以通过商业配套的完善，进一步提高整个园区对成熟企业和优秀员工的吸引力。

因此，这种背景下的项目往往有比较明确的商业逻辑与稳定的经营表现。如领展房地产投资信托基金在内地收购的首项零售物业，位于北京中关村园区腹地的欧美汇购物中心（现已更名为领展购物广场·中关村），便是其中的典型代表。

另一类项目，则依托于园区业主、入驻企业在某一个领域（尤其是创意、时尚、设计）的突出特色，将产业与商业进行融合创新，塑造出更具吸引力的消费场景。

例如位于江南布衣总部园区，由江南布衣与大象设计GOA联手打造的杭州天目里，已成为全国商业从业者竞相打卡的标杆项目；而其操盘团队，也在上月末在佛山顺德美的总部园区，成功孵化出了国内首个共创型综合文化商业体：ALSO。

与第一类项目相比，后者更倾向于用定位的“精准度”和“深度”，实现突破园区范围的超区域集客。因此，它们的目标客群，不只是园区内的常驻白领；而他们的经营逻辑，也不局限于做好产业配套，而是瞄准了对园区企业软实力的“破圈”宣传。

但总体来说，当下好的产业园区商业并不多。大部分园区商业，还是由园区业主顺带管理，仅能引入快餐、便利店等业态，满足简单的后勤保障。

原因就如上文所述，这些个性鲜明、同时经营也有声有色的商业项目，其生长与发展都与园区休戚相关。园区或是他们的客流基础，或是其创意的源泉。

而目前我国整体产业园区的发展历程尚较短。根据国外的发展经验来看，产业园区从建设到真正成熟，基本都需要经过“生产要素集聚、产业主导、产业升级配套完善、产城融合”四个阶段。

这其中，商业的兴起多数要在第三阶段以后，而国内的产业园区大多还处在第二阶段。

再加之部分产业新城离城市中心或者发达地区距离较远，地广人稀，客群基数和通达性都较差。仅以园区一己之力，很难形成足够支撑商业自身发展的消费人口。这就使得其中的商业，很难快速走出第一条路。

另一方面则在于大量产业园区以工业生产为主，入驻企业与消费的关联度不够高，包括其员工的消费力也相对普通。无论是供给侧还是需求侧，都难以激发一些创新型商业的萌芽，也就扼杀了第二条路的发展可能性。

因此，下一个可能出现的优质商业的产业园区，或许应当具备这些条件：

• 周边人口众多，或位于政府规划重点发展区
• 园区发展达到一定水准，需求更完善精细的配套商业
• 入驻企业与消费时尚关系密切，具有创新基因

地处《上海市城市总体规划（2017-2035年）》规划的五大新城之一——奉贤的东方美谷，正是这样一个具备孵化优质商业可能性的地方。

说起东方美谷，或许仍有不少人会感到新鲜。但提起资生堂、欧莱雅、如新、科丝美诗COSMAX、多特瑞精油，以及不久前刚在港交所上市，成为“国货美妆港股第一股”的上美集团，大部分女孩子应该都耳熟能详。而这些企业的共同点，就是都入驻了东方美谷。

通过一组数据，大家可以更快对这座位于“新片区西部门户、南上海城市中心、长三角活力新城”的特色产业园区，有更多的了解。

从规模看，两度入选上海特色产业园区，占地面积达12.54平方公里的东方美谷，是上海53个特色产业园区中面积最大的存在。

从产业看，东方美谷以“生物医药产业+时尚消费品”作为发展双引擎，有“中国化妆品产业之都”美誉，更将着力打造国内乃至亚洲规模最大的、具有自主知识产权的美丽健康产业特色集群。

化妆品产业方面，入驻持证生产业企业82家，占上海市的35%，规模以上企业数量21家，占上海市的31%。中国市场每三片面膜中就有一片产自东方美谷。

生物医药产业方面，作为上海大健康产业的核心承载区，集聚了上生所、莱士血液、药明生物、中科院巴斯德研究所等龙头企业。

从发展看，2022年，东方美谷核心区完成总税收30.26亿元，同比增长31.2%；未来5年的目标是工业产值倍增达到170亿元、总税收倍增达到70亿元、产业空间倍增达到500万平米。

可以说，随着上海市政府工作报告明确提出，要把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市。整个奉贤板块的发展，显然已驶入高速车道。

而根据奉贤区“十四五”规划的目标：“锚定‘东方美谷’一城一名园定位，围绕化妆品、生物医药、健康食品等重点领域，构建具有鲜明奉贤特色的‘全球生命健康产业创新高地’”这一表述。可见今天的东方美谷，已经度过了初期的产业积累阶段，正在向产业升级方向不断进发。

加之以“美”为核心的园区发展理念，所积累和吸引的一大批与时尚消费强相关的企业。对照前文我所提到的优质园区标准，东方美谷可谓精准命中。

或许，今天的东方美谷，正站在优质商业起飞的前夜。

在城市、产业协调快速进步的背景下，作为园区重点商业载体的美谷美购广场，也有望迎来更新和更快的发展阶段。

美谷美购广场于2020年11月13日开业，项目商业建筑面积3.7万平米，地下一层、地上五层。

2023年5月10日，中信泰富地产与东方美谷签订战略合作协议，将以轻资产管理输出的形式，接手美谷美购广场的招商运营工作，为项目的未来发展开启了全新篇章。

作为一家聚焦于城市综合体和精品物业的投资、开发、运营和管理的综合性房地产企业，中信泰富地产在魔都商业界也是老牌大腕。

位于上海南京西路核心商圈、刚于2021年末完成蝶变焕新，引入Vivienne Westwood亚洲旗舰店、Kiton上海首店、MCM上海旗舰首店等诸多大牌的中信泰富广场；

雄踞陆家嘴金融区一线滨江区域，包括8栋甲级金融办公楼、五星级酒店文华东方、高端住宅九庐、商业综合体尚悦湾，和艺术展演中心船厂1862的陆家嘴滨江金融城，都是由中信泰富地产打造并管理运营的。

从2022年底开始，中信泰富地产全面启动轻资产管理业务，在长三角、在川渝、乃至全国范围内寻求优质的合作伙伴。而此次在老本营上海达成的合作，正是其轻资产业务的首单突破。

05强强联手，开启园区商业想象空间
在我看来，此次中信泰富地产与东方美谷的强强联手，能给美谷美购广场带来三大想象空间：

第一，是中信泰富地产的管理经验和强势资源的加持，对传统园区配套定位的突破。

无论是建成的陆家嘴滨江金融城，还是正在打造的武汉滨江金融城、与中船联合开发的广州广船地块，都是包含多元业态，建筑面积超过100万平米的超大型城市综合体。

这些经验，会让中信泰富地产在理解产业与商业的逻辑关系，推动多元经营业态在大型地块中的良性协同方面，有着超出同行的深刻理解。

而包括位于嘉定新城核心区的商业地标——中信泰富又一城；以“五大特色业态”+“两大主题社交空间”构筑普陀双塔地标的综合体信泰中心在内的多元项目开发管理实践，也赋予了中信泰富地产对于操盘不同区域、不同定位的购物中心的独有心得。

再加上引领南京西路商圈的中信泰富广场“露台经济”；风靡小红书的船厂1862、尚悦湾的艺术商业资源、闵行海梦一方自持水族馆的沉浸式业态经营能力，不但和东方美谷对“美学”的追求相契合，给了双方同频对话的基础，更反映出中信泰富地产在创造项目差异化特色，“做精”“做深”的能力。

其次，是东方美谷园区的持续生长与发展，带来的新品牌、新空间的创新可能性。

美妆企业本就拥有着极强的创新、跨界的基因。比如以吸油面纸和化妆品闻名的日本化妆杂货品牌YOJIYA，将其特色的艺伎脸谱商标做到了咖啡上，如今的YOJIYA CAFE已成为了京都标志性的咖啡馆，各大景区和商业区都能见到它的影子。

全球知名个护巨头欧舒丹，在本业以外还收购了法国国宝级甜品品牌Pierre Hermé的部分股份，于2017年在巴黎香榭丽舍大道开设了一家跨界融合店86Champs，既有联名限定香水，又提供超多高级甜品，成为了诸多网红的必打卡所在。

就在今年3月，东方美谷集团还和芒果智娱和远力集团共同合作，在上海徐汇滨江芒果广场落地了“美谷?芒境”主题快闪店，以特色新零售策展空间的形态，带来艺术和美妆融合的全新时尚空间。

在国产品牌不断崛起的当下，我也很期待东方美谷能够成为各类创新跨界品牌和商业空间的孵化地与试验场。

第三，则是整个奉贤新城中心崛起，推动板块进一步成熟后所营造的无限可能。

根据奉贤新城规划，将在美谷美购广场北侧的望园路片区，打造包括330米门户地标在内、总开发规模约220万平米的生态商务区和公共服务集聚区，形成最具活力的新城CAZ。

要知道，奉贤素有“南上海消费之城”的称号，位于美谷美购广场项目西南的奉贤百联南桥，2013年（距今10年前）的营业额就已突破10亿元，如今也早已超过20亿元。

去年，奉贤区人民政府还召开专题发布会，宣布将投入1亿元总扶持金额，促进恢复消费市场，提振消费信心，更可见政府对于区域消费市场的重视程度和用心程度。

如果上述新城规划得以尽快实现，我想也将在更大程度上助推区域内商业的繁荣发展。

一个好的项目，离不开片区的发展、定位的清晰、资源的匹配、运营的用心。东方美谷联手中信泰富地产，加上整个政府规划的推动，以及值得期待的诸多入驻企业的协同，“天时、地利、人和”皆已具备。
坦白来讲，对于商业体量不到4万平米的美谷美购广场而言，随着所在片区、城区的发展，其迎来商业新生和更好的发展并不难。

但从此次发布会出席的政府和双方企业领导级别来看，从奉贤新城规划对“东方美谷”的重视程度，以及作为中信泰富地产“商业轻资产”首发的战略意义来讲，我都期待，此次强强联手，能在普通商业的基础上，创造出更多的“美丽的花活”。