去年这个时候盘点2020年上海二手房成交数据的时候，同事曾开玩笑的说过一句话：
2021年上海二手房一定会超过33万套，脚踩2020，比肩2016！
说这话的那个月（2021年1月），上海二手房成交了超4.4万套，是2015年以来，单月成交量第三（2016年3月约5.1万套、2016年8月约5万套）
这个成绩有多耀眼，一个数据你马上就能体会：
2016年3月、8月的二手房成交总金额分别是：1169.47亿和1408.67亿；而2021年1月份二手房的成交总额是1601.26亿，直接碾压！
1601.26亿，这应该是上海楼市20多年来，月度成交总金额第一！
这一波行情有多猛，从数据上看，大家应该心里有数了！（以上数据口径都是网签，实际的数值膨胀大家自行演算）
但实际上，上海楼市只照着这个剧本走了7个月，2021年最后的5个月，剧本改了！
通俗来讲，就是意外，TA发生了！
站在2022，反思2021年上海楼市，都发生了哪些变化？
一房一万
2021年的楼市，真的是有太多意外，用“万箭齐发”来形容都不为过，要素过多，我们先来看年度数据！
二手房的信心被压了一整年！
之前文章里，笔者一直在强调：楼市就是个信心游戏，在股市里，庄家动向就是信心方向，而在上海楼市，扮演庄家角色的是“调控”！
2021年，上海的购房者经历了鸡血到分歧迷惘，最后观望的心路历程！大家的预期似乎开始模糊了！
如果2021年上海楼市只能用一件事来代表，那一定是“学区房”神话终结！
上海一梯队小学不到50所，涉及到的小区众多，找一个大家比较熟悉的来举例！
对口闵行实验小学的高兴花园！
高兴花园小区在2000年前后建成，是上海最普通的老小区，交易的主要价值就是学区，所以称为典型！
单纯从网签价走势来看，现在高兴花园的价格已经较年初最高点下降了超50%，成交量也是一塌糊涂！
小区挂牌价几乎也是同频共振，年初最高挂牌价10万/㎡，到现在只有约5.5万左右，而且还有118套挂牌房源，脱手压力有多大，可想而知！
真真的是回归了“居住属性”！纯学区住宅就此陨落！
但另一个优质标的正在被追捧！
那就是优质的学区房！
不同的是：以前优质只是用来形容学区，而现在的优质是形容“学区+居住品质”！
当市场都在跌的时候，我们寻找抗跌小区，当市场上行的时候，我们寻找标杆小区！
而这两个准则的交汇点就是居住属性！
一直坚挺的大宁、今年异军突起的森兰，品质托底，学区遐想！
说到底就是：预期需要一个坚实的基础，不然就会像邓紫棋的泡沫！
从有一二手倒挂开始，新房和二手房的分歧就一直存在，但是今年尤其明显！
因为经过2020-2021年这一波大行情，二手房在m涨，而新房限价几乎原地踏步，就导致上海遍地是倒挂！
虹桥、北外滩、东外滩、徐汇滨江、临港、唐镇、森兰甚至是五大新城！
倒挂越多，打新的人就越多！因为打新的回报稳定且丰厚，年前虹桥顶流红盘一期交房，价格直接从开盘时候的6万蹦到9.5万/㎡！
新房终究会变成二手房，但2021年上海楼市横空出世的两个概念让房子和购房者一起“强行续保”3年！
5年限售&新房联动价
认购比超过1.3的新盘，从网签起5年限售，按照经验推算，开盘后1年半-2年交房，实际限售时间基本上就是3年！
按照现在的形势，热盘都被限售了，可以说，接下来的三年，上海二手房的优质新增供应将急剧减少！
跑个题：5年限售之下，同一个新盘的不同期，可能会出现某一期不触发积分制，那么在交房之后，整个小区能交易的房源稀缺，可能会出现短期的供求失衡，你懂得！
房地联动价
作为上海楼市稳定预期最重要的抓手，直接打在了市场的七寸！
从拿地到开盘入市，最快也要1年左右，再考虑到同一项目的不同期以及不同项目的错位，两年时间，购房者完全透明的看到未来的价格，又有多少人会去接盘二手房？
临港就是一个很典型的例子！
2021年供应的所有新盘，无论产品形态和片区，基本上都在3.2-3.5万/㎡，而且未来2年新盘供应量巨大，二手房成交量低也就是顺理成章的事了！
那2022年，二手房还能买吗？
当然能买，新房供应量稀缺的板块，品质二手房可以闭眼买，新房供应较多的板块，二手房挑着买就对了！
2021年全国最典型的楼市有两个：上海和深圳！
面临同样的重压，但两个城市的表现却相差甚远！
2021年上海楼市成交成交超27万套，较2020年的29万余套略有下降，但依然是高位运行！
2021年深圳楼市成交约4万套，较2020年降幅近60%，尤其是10月的二手房成交量，更是创下近10年最低！
差别在哪里？
房子的变现能力！
甚至可以说一个城市的变现能力，这也是笔者之前讲过的：房价涨跌都是纸面财富，只有交易变现才是检验标准！
所以，你就知道，一房一万一直以来持续看好上海楼市的原因，旺盛的购买力和源源不断的置业需求，推动这上海楼市稳定繁荣！
上海二手房成交量的枯荣线（1.5万套）
上海二手房成交量的阳春线（约2.1万套-近9年上海二手房月度平均成交量）
年末翘尾行情没有缺席
买卖双方博弈接近尾声二手房市场开始平稳交易！
总结
经过2021年，上海楼市已经从买更大面积的房子变成了买更好房子的时代，居住品质在未来5年，都将会是房价的唯一基础！
而具体到2022年，经过5个月的筑底，上海楼市预计会在宽松的氛围中快速修复后高位保持，我们一起谨慎乐观！
对于近期置业二手房最好的策略不变：多挑精买！
市场不会迅速炸裂，目前温和的行情还会维持一段时间，最近想要置业二手房的朋友不用着急上车，但可预见的行情正在酝酿，千万不要放任观望！
点击一房一万小程序
最新最快楼市动态不错过！
2022年第一批次预计入市新盘
点击下方小程序获取
无论新房二手房
置业路上进群同行
